北京房屋改造拆除平房成片整院腾退，老破小的自拆自建！

北京房屋改造拆除平房成片整院腾退，老破小的自拆自建！ 

2025年的北京两会上，北京市国民经济和社会发展计划报告提出：

北京房屋改造拆除完善核心区平房成片区、整院落退租机制，实施一批居民自拆自建项目，实施500个老旧小区综合整治。

这句话可以说，把2025年北京的城市更新基本分成了三类：

先来说说核心区的东西城平房。报告指出，未来这部分区域的更新将主要执行 “成片区，整院退租机制”。简单来讲，如果您家的房子坐落在北京东西城核心区的平房区域，那么往后的更新方式便是 “成片区、整院退租”。这里所说的 “成片区”，可不是以往的小打小闹。以前的申请式退租多集中在历史文化街区，每次划片范围有限，涉及的户数也就几十户到上百户。但 2025 年可不一样了，划片范围将大幅扩大，可能是一大片一大片地规划，上千户一同参与退租的场面也将成为可能。

而 “整院退租” 已经成为既定政策。这意味着，虽然划片范围扩大了，但退租门槛却变高了。过去那种只要在划定片区内，居民自愿申请就有可能退租的方式，已经转变为整院所有住户都同意退租才行。打个比方，一个院子里只要有一户不愿意搬走，那整个院子的居民都得继续住下去。这对一些居民来说，或许是个不小的挑战，但从长远来看，这种方式有助于更好地保护和规划核心区的平房资源。

再看看主城区的老破小，尤其是那些房龄超过 40 年的危房。此次报告明确这类房屋的更新方式为 “自拆自建”。这一消息对于长期居住在危旧房老破小的居民来说，无疑是久旱逢甘霖。“自拆自建”，也叫 “原拆原建”，就是拆除原来的老旧房屋，按照原有的面积、户数，在原地重新盖新房。

自拆自建的好处可不少。首先，能合理增加房屋面积。许多老房子面积狭小，还缺少独立厨房和卫生间，通过自拆自建，可以补齐这些功能短板，让居住体验大大提升。其次，房龄重新计算。原本房龄超过 40 年的老房子，经过自拆自建后，就变成了崭新的房子。这在二手房买卖时优势明显，下家购买时，贷款年限能大幅增加。再者，如果老房子是公房，自拆自建后，房东只需出一部分钱进行房改，公房就能直接变成私房。

当然，自拆自建也并非十全十美，改造费用需要业主承担一部分。但考虑到改造后，老破小摇身一变，不仅变新变大，房产价值也大幅提升，所以这笔钱花得还是相当值得的。目前，北京现有住房中，房龄超过 20 年的占比过半，超过 40 年的占比超 10%。若北京大规模推进老破小的自拆自建，不仅能改善居民的居住条件，还将释放出巨大的消费潜力。

原拆原建的案例，现在已经有不少了。比如朝阳光华里5号、6号楼，西城区桦皮厂胡同8号楼，还有马上就实施的中关村东区！这都极大提高了老住户的幸福指数，因此主城区的原拆原建值得我们期待！还有